加息将加速房价调整

 

随着CPI的逐步上升和人民币升值预期的提高，多数预测认为，今年第三季度将成为央行加息的时间窗口。

调高利率是宏观经济走向稳健的重要标志，由此经济发展开始注重平稳，抑制过热和投机。在此轮房地产调控暂时陷入僵持的情况下，加息将成为房价回调的加速器。

改变市场预期

加息的根本意义在于，它能够改变房价永远上涨和此轮调控将很快结束、房价会迅速反弹的市场预期。

进入2010年以来，政府相关部门先后出台了一系列被称为最密集、最严格的房地产调控政策。但从“新政”颁布以来的市场运行状况来看，在楼市成交量大幅度下滑的同时，各地房价却呈现“涨跌互现”的态势，而非众人期待的单边下挫。

在此情形下，对于宏观调控的效果，业内出现了坚定“看空”和继续“看多”两种截然相反的观点。前者认为，楼市存在巨大的泡沫，金融机构已经累积了巨大的风险，政府不会坐视“无法有效化解泡沫、带来经济硬着陆”局面的出现；而后者则指出，2004年以来的宏观调控无一例外地没有能够阻止房价上涨。

后一种声音一度占据了上风。今年以来，央行先后3次上调大型金融机构存款准备金率至17%，距离历史高点仅0.5个百分点；央行还通过窗口指导，取消了住房贷款的优惠利率。此外，以今年2月开始的央行首次回购为标志，公开市场也开始实行从紧的策略。但是所有这些货币政策，都没有能够成功地防止物价指数的不断攀升，也未能有效遏制房价的快速上涨。

应该说，长期低利率环境和普遍的通胀预期，是出现房价持续上涨和“不会下跌”预期的罪魁祸首——在老百姓到银行储蓄永远是负利率、零利率的情况下，既可保值又能养老的买房投资自然成为了全社会“货币总动员”的号角。在这一过程中，房价永远上涨成为了普遍的市场预期并一直被证明是“正确”的。

而在此轮严厉调控的背景下，加息将从根本上改变“看好楼市”的乐观预期。

加息是一个重要的市场信号，这一手段的采用，标志着央行已经动用所有的货币政策工具，操作方向将向偏紧方向转移。此外，加息还意味着房地产市场的宏观调控将朝着“力度加强、时间延长”的方向发展，打破“看多”者调控不会动真格的论调。而就房地产与利率水平的中长期关系来看，各国和中国的经验都证明，房价与利率水平呈负相关关系。

所有这些，无疑将有助于打消市场关于房价进一步上涨的预期，有利于政府系列宏观调控措施作用的发挥，进而促使房价加速向下调整。

影响供需关系

加息对于楼市的一般意义在于，它可以直接干预供求关系，进而影响房价。在目前市场成交惨淡的情况下，短期内房价因为加息将具备更多的下行动力。

这种影响首先将体现在市场供给上。在开发商的开发建设资金中，银行贷款占到一半以上，利率上升将会直接增加房地产开发的利息成本。同时，加息还会使开发商融资难度增大，融资成本也随之增加。虽然一般情况下，短期内开发商可以通过涨价手段将这些成本转嫁到购房人身上，但是当前市场成交量急剧缩小，开发商转嫁成本的目的已经很难实现。相反，还贷压力将持续加大，而这将直接影响开发商资金链的安全，并最终促使开发商放弃目前的延迟开盘策略，加速市场供应。

抑制需求尤其是投资和投机需求，是此轮调控的主要思路，而需求同样会因为加息而被进一步抑制。

当前，购买商品住宅普遍采取按揭贷款的形式，且住房抵押贷款在购房者资金来源中占有很大的比重。因此，加息特别是房地产抵押贷款利率的升高，会在一定程度上增加购房者的利息负担，从而减少有效需求。必须区别看待的是，对于自住、尤其是首次置业需求来说，如果利率提高的幅度不大，加之可以享受利率折扣，其受影响的程度也较小；对于投资和投机性需求而言，即使是较小幅度的加息，影响也会较大——利率的上升和高于基准利率的利息水平，不仅提高了投机成本，而且意味着宏观调控向深度和广度发展、房价上涨的预期被打破，住房投资和投机短期内变得无利可图，此类需求因此势必大幅下降。

在供应增加和需求减少的两面压力之下，房价下降将在所难免。而二手房市场很可能将在加息的压力下成为降价的领头者。

为数众多的投资客采取贷款形式进行投资，而目前国内的大多数存量住房贷款采取的是浮动利率而非固定利率，利率将随加息同步向上调整——投资者在承受一段时间的还贷压力之后，加息无疑将雪上加霜。在这种情况下，通过降价方式加大抛盘力度将成为市场潮流，这一效应将很快传导至新房市场。

加息不会导致崩盘

利率的上升将加速房价向下调整的步伐，但其实际的影响程度和效果，还取决于加息的幅度以及流动性收紧的程度。从目前的情况来看，由于加息幅度有限，流动性较为充裕的局面短期内也难以改变，加息并不会导致很多人担心的楼市崩盘。

尽管一年期存款基准利率仍然处于2.25%的历史低点，但由于实体经济尚未完全恢复，加之适度宽松的货币政策暂时不会被改变，央行近期应该只能够进行小幅度加息。小幅加息毕竟是一种温和的调控措施。它意味着加息对于自住需求的影响将会非常小，随着房价逐步调整到位，这部分刚性需求将放弃观望选择入场。因此，对于加息将导致房价崩溃的担心显然是多余的，有关部门大可不必投鼠忌器。

相反，较高的流动性可能削弱加息对楼市的影响。

央行在调整基准利率的同时，一般也会提高商业银行存款准备金率，将商业银行吸收的存款更多地集中到中央银行。可用于发放贷款的资金减少了，开发商能够贷到的资金自然也会减少。相反，如果仅仅是提高利率而不提高存款准备金率，商业银行依然存在多发贷款的冲动，很可能通过优惠的方式将实际利率调低。可以说，只有存款准备金率的同步上调，加息方能发挥出有效作用。

现在的特殊之处在于，尽管利率处在历史低点，但是存款准备金率距离历史高点仅一步之遥，几乎失去了上调的空间。由于投资渠道匮乏、流动性仍然相对过剩，资金使用成本有下降的动力，尤其商业银行具备较强的借贷冲动。一旦监控稍有松懈，房企将很容易获得信贷资金的“输血”。为了加快房地产市场调整速度，充分发挥加息的调控效果，有必要全面加强流动性管理，在加息、使用票据回收流动等传统手段之外，应进一步促使资金更多地流向实体经济，并加大对外投资力度。 

（作者为北京智多兴业投资咨询公司首席分析师）