最严厉的政策会否虎头蛇尾，已成为影响这场楼市调控结果的决定性因素。有鉴于此前数次调控后均出现了不同程度的房价反弹局面，有关部门有必要未雨绸缪

须防房价恶性反弹

贾卧龙

全国工商联房地产商会全国房地产经理人联盟副主席，香港太平洋国际集团首席执行官

从中央的“新国十条”到各地纷纷出台的配套细则看，以坚决遏制房价快速上涨为核心的新一轮调控措施可谓力度空前。一系列调控政策虽然对市场要害进行了有效打击，但市场的深入调整显然还未到来，一些根深蒂固的遗留问题正越来越明显地暴露出来。

在当前楼市调控的多角博弈中，政府、开发商和购房者之间已经形成了激烈的对峙，市场观望气氛益浓。有鉴于此前数次调控后均出现了不同程度的房价反弹局面，有关部门有必要未雨绸缪，尤须保持调控的持续性。

楼市调控恐陷僵局

与以往的调控政策相比，本轮“新政”的调控力度大、态度坚决，尤其是货币信贷的紧缩，能在相当程度上抑制投资和投机需求。但不能不引起重视的是，在这场市场博弈中，房地产商的抗压能力和应变水平都表现得出奇“优秀”。

即便市场观望气氛浓郁，但直到目前，大多数开发商仍在紧咬牙关拒绝降价。多数一线城市的成交量虽然受挫严重，价格却并没有出现大幅的下跌，仅仅是在原价基础上进行了一些微调。与之相对应的是，很多二、三线城市的房价依然维持高位运行，个别二、三线城市甚至出现了房价越调控越上涨的怪象。

数据显示，5月份一线城市的新建商品房成交量环比下降幅度均超过20%，其中北京、深圳的成交量环比下降甚至超过了50%，但大部分一线城市房价环比下降并未超过3%。即使在受调控重挫的北京市场，新开盘项目调价降幅也仅在3%～8%，更多的项目还仅仅是停止涨势维持原价。开发商不急于降价的一个根本原因是，到目前为止，没有一家大型房企已经有了资金链断裂的危机，这与2008年的情况形成了鲜明对照。

在中央调控政策出台后，部分二、三线城市却由于土地价格相对较低，吸引了很多大型房企和投资客的加速进入。武汉、长沙等城市的市场在调控政策推出后反而异常活跃，而福州更是成为了二线城市房价上涨的“领头羊”，当地大部分楼盘价格涨价幅度大增，个别新楼盘的价格甚至从去年4000元/平方米左右蹿上了5500元/平方米的高位。这不仅直接导致“新政”的效应在这些城市没有得到体现，还使得这些地方房市的潜在风险进一步加大。

一线城市的量跌价滞和部分二、三线城市房价的逆市上扬，既反映了调控房价的困难程度，也使得楼市陷入僵局的可能性逐步增大。

房价有趁乱上涨之虞

政策出台仅仅只是调控内容的一部分，如果地方政府执行力依旧不足的话，房市调控就有可能再度令人失望。最严厉的政策会否虎头蛇尾，已成为影响这场楼市调控结果的决定性因素。从目前看，房价未能如预期一样下跌，而一些楼市乱象却让“新国十条”以及一些地方政策在一个多月之后似乎就已经被快速消化掉了。

在北京，继房价“被降8000元/平方米”之后，“地王”再一次成为了各方关注的焦点。5月18日，北京建工以超过14亿元的总价拿下房山线长阳站8号地，成为北京房山新“地王”，折合楼面价7500元/平方米。尤为引人思考的是，该地块的出让底价竟然是以万科之前创造的“地王”地价作为标尺的。

一直以来，高房价难以回落的原因在于一些根源问题没有解决。地方政府对土地财政的依赖性没有改变，在土地财政作为政府收入来源主体的前提下，地方政府的卖地冲动始终难以消减。

另外，曾经引起各方关注的央企退出房地产，目前也还没有明显进展。尽管已经有11家央企公开转让旗下的地产业务，但却苦于无人接盘。至于更多涉足房地产行业的央企，不仅没有退出的具体措施，甚至还缺乏退出的意愿。

这些市场信号，使得房价对于调控政策的反应过于平静，房价理性下跌似乎有遥遥无期的趋势。这不仅不是政府调控的初衷，而且还为未来房价恶性反弹埋下了隐患。

无论是2003年还是2005年的调控，或者2007年的“新政”，开发商都是在调控初期的量缩价稳之后“趁乱”涨价，房价因此而强势反弹。其中的一个重要原因是，正常需求被过度遏制，以至于形成了“堰塞湖”，稍有松动，就有一泻而出的危险。如今，调控再次走到了十字路口，如果调控“新政”不能得到进一步深化，甚至半途而废的话，房价将不得不面对反弹之虞。

这并非危言耸听。实际上，个别地方的楼市已经发出了警示的信号。浙江杭州是去年房价上涨最快的城市之一，但本月初，当地某高端楼盘在涨价30%之后依然半日即售罄，而整个5月杭州的住宅销售均价环比上涨9.7%。

防房价恶性反弹应未雨绸缪

调控面对的另一个难题是，由于引发的连锁反应不断扩大，目前从股市已波及到钢铁、家电等上下游产业的实体经济，再加上欧洲主权债务危机加剧所引发的世界经济二次探底的外部忧虑，调控的适度问题开始成为一些人考虑的议题。

地方政府出台的政策更现实地反映了这种两难的境地。与此前中央严厉凶猛的调控新政有所不同，陆续出台的地方政策多数呈现出温和的特征。除了北京，浙江、广州、深圳等一些地方的调控政策力度不仅不如“新国十条”，甚至还在一些地方打了折扣。

仅仅一个多月的时间，曾经被视为空前严厉的调控政策就被质疑效力减弱，这一方面显示出房市调控的任重道远，必须加强政策的深入性和持久性。另一方面，也要求我们必须未雨绸缪，做好防范房价恶性反弹的准备工作。

之前数次调控所以未能奏效甚至屡现房价恶性反弹的局面，根本原因在于投鼠忌器和半途而废。因此，现有的调控政策绝不能轻易放弃，而是应该继续加强监管力度。通过打击开发商囤地、囤房等扰乱市场的恶性行为，防止开发企业拖延楼盘开发和销售进度。

以货币信贷为主的融资渠道，直接关系到开发商的兴衰甚至存亡，只要继续从严贯彻和加强金融紧缩政策，在资金链压力下最先败下阵来的肯定是开发商。

之前的教训告诉我们，政府很有必要继续大力加强保障性住房建设。只有坚持商品房和保障性住房的双轨并进，从而切实增加住房市场的有效供应，并有效分流市场需求，才能避免“堰塞湖”的形成，从而切断开发商囤地捂盘以求日后待价而沽的后路。

堵不如疏。为了进一步阻止投机性购房行为搅乱楼市，应该积极拓宽投资渠道，引导流动性向其他领域平衡发展，才能有效防范房价在下跌后卷土重来。