背景资料：

土地增值税是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，这一税种在整个房地产税收中占重要地位。

1993年12月13日，国务院公布《土地增值税暂行条例》，规定土地增值税实行四级超率累进税率。

2006年12月28日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起，对全国房地产企业进行土地增值税清算工作，并列出了开发商整体转让项目、直接转让土地使用权、项目销售率已达85%、项目三年未销售完毕等七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况。

2010年5月26日和6月3日，国家税务总局连发两道通知，要求从严清算土地增值税。

 

清算土地增值税

 

5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》（以下简称《通知》），对房地产开发企业土地增值税清算的若干计税问题进行了进一步明确，并要求房企严格按照规定缴纳土地增值税。

6月3日，国税总局又发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，明确要求各地税务部门开展土地增值税清算，并研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。

业内人士普遍认为，国税总局连发两道“清算令”，表明了政府加大了税收政策调控房地产业的决心和力度。

迟来的清算

早在1993年，土地增值税这一税种就被提出，但一直以来只是以1%～2%的税率进行预征。2004～2006年房地产升温后，有关部门于2007年开始了清算管理，然而这一工作因为国际金融危机等多种因素而再度搁浅。

尽管如此，有关部门清算土地增值税的初衷一直没有改变。《通知》出台之前，再度清算土地增值税就已经是山雨欲来。

2009年5月，国税总局在其网站上发布了《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题作出具体规定。随后，有8家大型房企开始接受国税总局的税务稽查。

2009年年底，深圳市地方税务局对外表示，已经对全市180余个房地产项目进行了土地增值税的清算，涉及税额超过30亿元。

今年1月5日，上海市地方税务局下发通知，要求符合“销售面积超过85%以上”等条件的房地产开发项目，纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

4月17日，国务院发布的“新国十条”明确提出要求，税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

尽管这是第一次以国务院名义对清算土地增值税提出要求，但由于清算工作一直未能真正落实，因此这一要求并未立即引起公众广泛关注，直到此次国税总局配合“新国十条”连续下发通知。

在国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云看来，对土地增值税而言，清算是迟来的但也是必须的。他表示：“土地是房地产增值的主要来源，而作为公共资源的土地，其增值不能被利益集团所独占，而是必须进行再分配。”

精确打击囤地

尽管姗姗来迟，但清算工作对房地产行业的影响将是巨大而深远的。

据复旦大学房地产研究中心主任尹伯成估算，仅毛利率超过50%的项目，开发商的利润就将因清算减少24%，而目前很多项目的土地增值额远远超过扣除项目金额的50%，不少项目的利润率甚至超过300%。这意味着一旦土地增值税清算政策落实，将大大压缩开发商的利润空间，有利于实现房地产业和其他行业利润的平均化，改善资金过度集中到房地产行业的状况。

清算土地增值税的影响在股市中也可见一斑。

2007年第一次传出清算的消息后，资本市场反应激烈，地产板块在第一天几乎跌停之后又连日大挫，以至于数十家上市房企公告澄清“该项措施对业绩影响甚微”。而这一次，虽然A股市场没有出现上次的剧烈震动，但近期已经下跌超过40%并一度反弹的地产板块在5月27日再次领跌大盘，平均跌幅超过2%。不少证券分析师认为，清算土地增值税意味着房地产将告别暴利时代。

清算增值税更为重要的现实意义在于，将对开发商囤地行为实现真正有效的打击，并长远影响房地产开发行业的发展。

一直以来，囤地是开发商牟利的重要手段，“囤地比卖房子赚钱”也成为了行业的“共识”，而这也严重影响了行业的健康发展。据国土资源部统计，截至2009年年底，全国闲置的房地产用地约有1万公顷，即使以容积率1.5计算，其可形成的商品房供给量也将高达1.5亿平方米。

“风险远低于收益是开发商积极囤地、消极卖房的主要原因，而严格土地增值税的征收，将大幅减少开发商恶意抢购和囤积土地的情况。”中国税务学会理事、中山大学税收研究中心主任杨卫华告诉记者。

杨卫华表示，由于土地增值税实行四级超额累进税率，开发项目利润空间越大，所缴税收就越多，依靠囤地带来的超额利润将大部分被抽走。加之“一年不开发收费、两年不开发收回土地使用权”的风险，囤地对于开发企业的意义将被大大削弱。而这必将促使房企加快土地开发的速度，提高土地的使用效率，进而极大地改善供求关系。

 《通知》出台后，记者与多位房企有关负责人进行了联系，他们在观望这一政策执行情况的同时表示，如果土地增值税严格清算的话，公司将必须考虑进一步减缓购地计划，并加快现有土地的开发，而毛利润率较低的普通住宅将成为优先运作的项目。

加速楼市调整步伐

如果说打击囤地、促使开发商改变赢利模式是清算的远期效应，那么，其近期效应则可预计为会直接加速楼市的调整步伐。

有分析认为，在短期的政策“真空期”，市场一度进入了多方博弈的“混沌期”，量缩价稳成为了各地市场的主旋律，而《通知》强调从严清算土地增值税，向市场传达一个明确而坚定的信号，此轮调控不会再次沦为“空调”。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，就目前的调控形势看，《通知》的落实效果会好于2007年，这主要是由于《通知》对作为税基的增值额作了更为明确的说明，并堵住了一些开发商“避税”的通道，另外，土地增值税可有效增加地方财政收入，财政越紧张的地方越容易严格清算。

北京阳光100常务副总裁范小冲则表示，在楼市成交量大跌的情况下，土地增值税的严格清算对开发商而言可谓雪上加霜。他认为，如果地方政府严格执行这一政策，开发商的现金压力势必大大增加，一些没有准备的中小开发商境遇将更艰难。

在财经评论人吴其伦看来，信贷收紧、艰难的再融资加上土地增值税的清算，即使一些资金雄厚的大型房企，压力也同样存在——大开发商虽然资金雄厚，也做了土地增值税的“计提”，但因为持有大量土地，受到的影响也更大。他预计，下半年会有更多的开发商降价促销以求回笼资金。

清算土地增值税，还意味着开发商在确定新盘售价的时候，必须考虑价格定在什么区间才能在缴纳土地增值税后保持合理的利润，这将对引导楼盘合理定价、遏制房价过快上涨起到直接作用。

一位不愿透露姓名的操盘手给记者算了一笔账：某普通住宅项目的综合成本为12000元/平方米，若定价在14000元/平方米，按照增值不超过20%的标准将可以免于征土地增值税，每平方米利润为2000元；但若定价为14500元/平方米，由于每平方米需征收30%的土地增值税750元，每平方米的实际利润反而只有1750元。“如果土地增值税开征，开发商定价位于税率征订额附近的临界区内，可能会放弃更高的价格，而选择税率更低的下一个区间。”他表示。

清算仍存在难度

尽管如此，对于清算工作效果的质疑和担忧之声也不少。

中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，虽然《通知》中对土地增值税的计税方法比之前严格许多，但却依然没有击中“要害”，如果不进一步提出如何真正实现对土地增值税清算的具体措施，可能还是“白搭”。

这种担心并非多余。2007年第一次发出“清算令”的时候，实际上真正实现土地增值税清算的楼盘非常少。2007年和2008年，此项税收的实际征收额仅分别为430亿元和537亿元，远低于几千亿元的应征收额。

据邹晓云分析，这一次清算工作仍然面临两方面的难题。一是地方经济增长和财政状况仍有赖于房地产，如果房地产市场持续低迷，地方政府和税务部门清算的动力可能随着时间的推移而打折扣；二是清算工作本身的技术难度也不小。

首先，开发商会千方百计地规避清算。一些开发项目分期开发、开盘，同期项目在住宅全部售罄之后剩余大量的配套商铺、车库等物业变相持有，都可以成为无法清算的理由。而即使能够清算的项目，操作的难度也很大。房地产开发成本核算需要多个部门协同处理，除了人力物力，涉及的土地、房产评估和会计等成本都较大。

杨红旭认为，土地增值税清算的覆盖面暂时很可能仅限在那些捂盘囤地现象比较突出的项目上。事实上，之前北京、上海、深圳等地的调控细则都把清算工作重点放在定价高、涨价快的项目上。

邹晓云也认为，这种有重点、有选择的做法较之全盘清理，可操作性和效果都会更好一些，但更应该做的是着眼未来，为将来真正严格地清算土地增值税创造应有的条件。

在清算存在难度的情况下，加强预征管理或可作为政策的一个有效“补丁”。

6月3日，国税总局提出要把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平。按照要求，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。 

链接一：土地增值税的计算、征收及免征条件

土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过50%、未超过100%的部分，税率为40%；增值额超过100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过200%的部分，税率为60%。

计算增值额的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

土地增值税可以免征的情况包括：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

链接二：《通知》的两大亮点

其一，明确了房企收入确认标准。《通知》指出，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。　　

其二，缩小了开发商的避税空间。《通知》明确开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。