住房保障规划编制
日前，住建部、发改委、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局等六部委联合发布《关于做好住房保障规划编制工作的通知》，强调规划的重点和基本目标是着力解决低收入家庭住房困难问题，明确提出规划期内，各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置、租赁等方式增加廉租住房和经济适用住房房源，加大租赁住房补贴力度，着力解决城市低收入家庭的住房困难。力争到2012年年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；2013～2015年，各地要结合实际，适当提高保障标准，力争到规划期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障，同时努力解决中等偏下收入家庭住房困难。
在房价快速上涨的今天，保障性住房已经成为低收入群体解决住房问题的重要途径。住建部等六部委近日发布的《关于做好住房保障规划编制工作的通知》，明确了规划编制的重点目标，如：力争到2012年年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；力争到“十二五”期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障等。《通知》较有特色的地方在于，强调建立和完善住房保障政策和技术支撑体系。要加快住房保障立法,依法强化各级政府的住房保障责任,健全组织机构和政策、技术支撑体系,实施住房保障关键技术研究及应用示范,加快推进信息化建设。力争到2012年年末,所有县、市健全住房保障管理机构和具体实施机构,实现住房保障业务系统全国互联互通,到2015年年末,基本建立全国住房保障基础信息管理平台。相信《通知》的出台，将进一步提升保障性住房规划的地位，有力促进保障性住房建设。
公共租赁住房指导意见出台
住建部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、国税总局、银监会等七部委联合发布的《关于加快发展公共租赁房的指导意见》，强调公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。
尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，同步做好小区内外市政配套设施建设。
《指导意见》明确，发展公共租赁住房实行省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制。政府投资建设公共租赁住房的租金收入，专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。
近年来，随着廉租房、经济适用房建设和棚户区改造力度的加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但仍有一些地区住房保障政策覆盖范围不够广，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题还比较突出，实际上形成了住房供应体系的新的“夹心层”。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足的矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟须改善。
住建部等七部委下发的《关于加快发展公共租赁房的指导意见》，目的就是要进一步加快发展公共租赁住房。它在提出加快公共租赁住房建设的原则的同时，明确规定：公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。该《意见》还明确了公共租赁住房建设的土地政策，公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售。同时，明确了支持公共租赁住房发展的有关财政、金融政策。要求加大对公共租赁住房建设和运营的投入。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道，作为一种基本要求，被明确提了出来。此外，政府投资建设的公共租赁住房，也将纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。这对于低收入的无房困难家庭来说，无疑是个好消息。
个人房贷二套房认定标准明确
近日，住建部、中国人民银行、银监会发文，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。规定商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
根据文件精神，有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。
对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按上述规定执行差别化住房信贷政策。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。
住建部、央行、银监会发出的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，意味着所谓的“二套住房”界定标准问题终于尘埃落定。早在2007年9月，为遏制房价的过快上涨，打击囤积住房等“炒房”行为，央行、银监会就发出通知，明确贷款购买第二套住房首付款比例不得低于40%、高于一套住房的首付标准。但对如何认定“第二套”住房，却没有明确界定。今年4月出台的“新国十条”，明确要求“住房和城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准”。两个月不到，认定标准就出台了。
认定二套住房，必须加强房产登记的管理。《通知》对此也有要求，如，2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统、要加强住房信息查询管理工作等。对房产主管部门的要求也很明确，必须严格按照《房屋权属登记信息查询暂行办法》和《房屋登记簿管理试行办法》进行查询，并出具书面查询结果。对提供虚假查询信息的，按有关规定严肃处理。
国家税务总局：加强增值税征管
近日，国税总局下发通知，要求加强土地增值税征收管理工作，充分发挥土地增值税调控作用，合理调节房地产开发收益；摸清税源状况，健全和完善房地产项目管理制度；完善土地增值税预征和清算制度；科学合理制定预征率，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。
继5月26日发布《关于增值税清算有关问题的通知》后，国税总局6月3日再次发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，拉开了从严征收土地增值税的大幕。土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的重要手段。根据规定，开发商必须按土地取得的收入减去规定扣除项目金额后的增值额来缴纳土地增值税。土地增值税的征收方式包括预征和清算两个环节，即在项目全部竣工前，根据预售收入先征收少部分增值税，待项目竣工后再清算全部税额。完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用，是一件重要工作。强化土地增值税的征收管理，有利于进一步发挥土地增值税的调控作用，促进房地产行业的健康发展，合理调节房地产开发收益。新规定会产生什么影响呢？据研究，以122家地产类上市公司2009年销售额2765亿元和2010年一季度末现金888亿元测算，每年新抽走资金约21亿元，占现有资金比例为2．4％。如果土地增值税不溯及开发商过往的项目，对开发商的实际影响并不大。
深圳：开发商须按投资额15%存资本金
6月8日，深圳市通过《深圳市房地产市场监管办法》，旨在加强房地产行业管理，维护房地产市场秩序。该《办法》规定，房地产开发企业必须在商业银行设立项目资本金专户，按投资总额的15%存储项目资本金。开发商在销售商品房之前，应当合理确定销售价格，并报价格部门备案，明码标价销售商品房；确需调价且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调价前办理备案变更。价格管理部门应建立房地产价格监测制度，对商品房市场价格的变动进行监测，对违反价格法律法规的企业进行处罚；工商等部门应当加强对房地产开发企业、经纪和估价机构的不正当竞争和价格违法行为的监管，并依法予以查处。
作为改革开放的前沿地带，深圳的房市往往会成为观察内地房市的一个风向标。此次，深圳市政府通过的《深圳市房地产市场监管办法》，是深圳市人代会后新一届政府发布的首批政府规章之一。《办法》在对房地产开发经营、房地产经纪、房地产估价、房地产组织、监督检查、法律责任等方面均作出了规范。按照新的规定，房企必须在商业银行设立项目资本金专户，按投资总额的１５％存储项目资本金；房地产经纪机构未经当事人书面同意，不得代收和监管当事人支付的任何款项；房地产经纪机构不得为当事人规避交易税费签订“阴阳合同”提供便利。价格管理部门今后也将逐步建立起房地产价格监测制度，对违反价格法律法规的企业进行处罚；工商等部门也会加强对房地产开发企业、经纪和估价机构的不正当竞争和价格违法行为的监管，并依法予以查处。作为深圳市贯彻“新国十条”的举措之一，这一《办法》的出台，将对深圳市房地产市场的监管发挥重要作用。
哈尔滨：开征房屋租赁税
哈尔滨市日前出台政策，要求从6月份起正式实施个人出租房屋收入依法纳税管理办法，不管是自有房屋出租还是将承租房屋转租，都需依法缴纳房屋租赁税。
按照要求，个人房屋租赁税收应纳税额等于租金收入与综合征收率的乘积。其中，房屋月租金收入为营业税起征点以下的，综合征收率为5%；住宅用房月租金收入为营业税起征点及以上的，综合征收率为7%；非住宅用房月租金收入为营业税起征点及以上的，综合征收率为12%。
针对拒不申报等情况，哈尔滨市将按照租赁房屋所在地段的房屋租赁市场参考租金最低价格，或者由房地产估价机构确定的租赁房屋租金评估价格依法核定租金收入。同时，哈尔滨市公安部门将依法查处逃税、抗税等涉税违法行为。
对房屋租赁征税，目的是通过出台租赁税打击那些靠房租收益还贷的炒房者。哈尔滨的做法，是对国家新一轮房地产调控政策的响应。按照《哈尔滨市个人房屋租赁税收征收实施办法》要求，个人房屋租赁税收应纳税额等于租金收入与综合征收率的乘积。针对拒不申报等情况，哈尔滨将按照租赁房屋所在地段的房屋租赁市场参考租金最低价格，或者由房地产估价机构确定的租赁房屋租金评估价格依法核定租金收入。同时，哈尔滨市公安部门将依法查处逃税、抗税等涉税违法行为。实际上，北京市早就作了尝试，2003年，北京市地方税务局印发了《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》，规定个人出租房屋并取得收入，依法应分别申报缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等税费。并明确为便利征收，降低税收成本，也可采取按实际收入的5%计征。对于个人转租或再转租以及非房产税、城镇土地使用税征收范围的个人出租房屋取得的收入，按实际收入的2.5%计征。个人所得税按照现行办法进行申报纳税，不得并入综合征收率征收。
征收房屋租赁税的出发点无疑是好的，但如何征收、怎么操作，却不是很容易了。考虑到我国当前的现状，征收房屋租赁税的成本肯定将十分高昂。但愿不会出现当年征收“自行车税”那样的情况，否则，就会影响政府的公信力。
（本期点评专家：李炜）
作者或来源:李炜 |
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