从这套“政策组合拳”的特点来看，“有保有压、区别对待”、“着眼当前、兼顾长远”显然是当前房地产政策的重要特征

当前房地产政策调控的三大主线

陈国强

中国房地产学会副会长

房地产行业政策的调整和趋向问题向来都是各方关注的焦点。特别是从去年12月份开始，中国房地产行业便迎来了政策的“高发期”。短短两个多月的时间，中央对于全国楼市状况的判断和对行业健康发展的思路均发生了诸多微妙变化，无论是中央还是地方政府，都加紧了对房地产市场的调控力度。

继中央发布“国十一条”之后，北京、上海、广州、深圳等城市纷纷出台配套政策，对楼市念起了“紧箍咒”。比如，日前北京市建委等11个部门联合发布的“京十一条”要求，开发商应3日内一次性公开全部可售房源并限制外资购房，加大房地产市场执法检查力度；上海则加强了房地产市场监管，重点是促开工、促销售，保证全年住房新开工面积2000万平方米。

对于近期密集出台的房地产调控政策，笔者认为短期是收紧，但长期仍看好。与一年前政府基于“保增长”的需要出台支持鼓励性的政策迥然不同的是，当前房地产政策收紧的初衷，是在宏观经济逐步企稳回升的背景下，政府对房价上涨过快可能危及整体经济的担忧。但是，无论是去年的“保增长”还是今年的“稳增长”，中国经济都不可能完全脱离房地产行业的拉动作用。

进入2010年以来，房地产市场成交明显萎缩，但近期房价仍高位波动。考虑到我国经济回升的基础还不牢固，宏观政策未发生实质性改变，对于能够有效拉动内需的房地产行业而言，调控政策基调不会全面转向紧缩。从这套“政策组合拳”的特点来看，“有保有压、区别对待”、“着眼当前、兼顾长远” 显然是当前房地产政策的重要特征。不过，到底该如何保、如何压、如何兼顾？其中大有文章。仔细梳理，不难发现此轮房地产政策调控显现出的如下几条主线。

主线之一：调整住房供应结构

调整住房供应结构不仅事关我国住房政策及住房供应模式，也是温家宝总理特别提到的“对于住房问题，首先需要明确政府该管什么，市场该管什么”的大问题。未来住房供应要突出保障房与普通商品房（即五类住房：廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房及中低价位中小套型的普通商品房），强调“双轨”均衡发展。

尽管国务院的“24号文件”早已确定了我国住房发展的“双轨制”模式，即市场房与保障房要并行、均衡发展。但事实上，自1998年住房制度改革以来，由于政策的偏差等原因，我国住房供应格局中市场房长期处于独占鳌头的地位。虽然近两年各地住房保障政策的落实情况有所好转，但“一条腿粗、一条腿细”的状况并无根本改变。因此调整结构对于未来住房供应格局的意义非同一般。我们看到，去年“国四条”中明确提出要继续大规模推进保障性安居工程建设；住建部要求今年保障性住房开工建设套数将比去年增加1/3，限价房、公共租赁房的规模将比去年增加1倍等。“国十一条”则要求，优先确保五类住房的用地需求，并要求各地抓紧编制三年住房建设规划。

增加五类住房供给，实际是明确了此前强调的住房供应“双轨制”，实现住房市场供应结构上的大调整。今年以来，一部分城市宣布在今年加大保障性住房的投入力度，正是体现当前房地产调控政策“着眼当前、兼顾长远”特点的切实之举。

主线之二：抑制投机性需求

此点最能体现当前房地产调控政策“有保有压、区别对待”的特点。抑制投机包含两层含义：其一，在个人住房需求上实行“有保有压”的差异化做法。政府一方面继续鼓励和支持居民自住型的住房消费，另一方面又通过差别化的信贷和税收政策如提高首付比例、取消贷款利率和税收优惠等办法对非普通商品房、非首次置业等投机性购房需求采取抑制措施。其二，对于开发商的囤地捂地炒地等投机行为出手治理，如去年国土资源部、财政部等五部委的联合通知。

投机性需求是推动房价快速上涨的重要因素，而信贷政策的过度宽松则是其大量涌现的基本条件。去年年底，住建部的主要领导强调“要更加严格二套住房信贷等管理，抑制投资投机性购房”；而央行虽再三重申将保持货币政策的连续性和稳定性，继续实施适度宽松的货币政策，但对于房地产行业的信贷管理政策却是日益加紧。可见，中央政府对于打击投资投机性购房需求的态度是非常坚决的。

主线之三：重点发展中小城市和小城镇

中央提出要遏制部分城市房价过快上涨的势头。不言而喻，这部分城市主要指的就是北京、上海、广州、深圳等几个一线城市。由于上述城市特殊的城市地位，它们几乎毫无例外都成为吸纳各类经济社会资源的高地，其中包括来自于周边区域、全国各地乃至境内外的购房需求及购房资源，同时也导致了这些区域楼市起伏波动较大。

此项扩大区域的发展思路不但充分体现了中央在政策取舍上 “长短兼顾”的特点，而且事关我国城市化发展模式、房地产未来发展格局的中长期战略性政策方向，值得我们高度关注。

过去几十年来，中国城市化的主战场主要在东部沿海发达区域，尤其是东部的几个一线城市。截至2008年年末，我国整体城市化水平接近46%，非农人口已经超过6亿。从整体来看，我国的城市化水平不仅跟发达国家平均75%的比例相比差距很大，也低于全球50%比例的平均水平。而且由于不同区域经济社会发展明显不平衡等原因，全国46%的整体城市化率并不是均衡实现的。北京、上海等一线城市的城市化率已接近80%甚至更高，而一些中西部中小城市的城市化率则比平均水平还更低。

中央提出加快城市化进程，并且把未来城市化的重点放在中小城市和小城镇发展上，将使中国城市化的主战场转移到中小城市，与此相关的是，中国房地产市场的未来增长空间也将由大城市转移到中小城市。伴随着这种转移，中小城市将迎来更多的发展空间与发展机会，同时将面对更多的住房需求与购房资源，从而也将在很大程度上缓解中心城市、特别是一线城市的住房压力。