土地和房产的制度设计中，需要有“涨价归公”的政策措施，房地产的经济特性决定了基于价值评估的物业税是大势所趋

发展模式需要创新

上海社会科学院房地产业研究中心副主任，博士

应该鼓励房地产实物短期买卖
现代金融领域里，几乎所有大宗商品（从资源性的石油、煤炭、有色金属等到钢铁、粮食、棉花等）都有各种金融衍生品为人们提供对冲交易，而各类货币以及与之对应的黄金也存在对冲交易工具。但唯独土地和房产是没有的。原因是，房地产具有保值增值的特性，在一种商品的长期价值趋势确定的情况下，设计任何衍生的对冲交易产品是没有意义的，土地与房产的价值永远是向上的。
近年来一些国家和地区的房地产开发基金与REITs层出不穷，但是这些是建立在房地产开发收益和房地产租金收益基础上的，而不是建立在房地产价格对冲的基础上。如果非要推出房地产价格对冲产品，唯一的结果就是在交易中不断地做多价格，直至崩溃，例如美国的次级债危机就是如此。我国对房地产相关衍生产品的推出相当慎重，目前我国的房地产市场基本没有来自于自身的风险。
住房持有者正常的短期买卖，一般是由于房地产利用没有达到最大化。对房地产的实物短期买卖，政策上应该给予鼓励，交易环节的税收可以在满足地方财政支出的前提下尽量减免。限制短期买卖的政策，表面上可以给房地产市场降温，但房地产资源不能得到充分的利用，是社会资源的浪费。
当然，房地产保值增值的特性不应让开发商和住房持有者不劳而获，“人尽其才、地尽其利、物尽其用”是国家和地区社会经济健康发展的前提。土地和房产的制度设计中，需要有“涨价归公”的政策措施，房地产的经济特性决定了基于价值评估的物业税是大势所趋。

市场短期波动主要是外因
房地产价格在不断增值的基础上波动很大。房地产的保值增值特性是就房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后、周围环境恶化使房地产价格下降，甚至过度投机、房地产泡沫破灭之后产生的房地产大幅度贬值。
房地产的价格在短期内对外部因素比较敏感。房地产市场的供给由土地市场决定，政府的土地出让数量在规划中基本可以确定，房地产的需求由人口和经济发展水平决定，然而，房地产的需求是建立在对未来使用收益预期的基础上，并且房地产不可移动，也不可隐藏，逃避不了未来制度、政策变化的影响。房地产投资的风险性比其他投资更大。
最常见的外部因素是利率和CPI。简单来说，房地产的成交量跟随利率，价格跟随CPI。提高利率是抑制房地产需求最有效的措施。
近年来房市的发展模式是“贷款预售+按揭”模式，贷款预售保证了开发商的资金链，按揭提供了购房者的资金链。第二套住房抵押贷款如果不放松，就意味着发展模式受限。在房市没有新的创新模式之前，税收减少几个点不会有太大作用。
一般来说，购买房地产多少都具有一些投资性质。租金收益仅仅是投资功能的一部分，保值增值的功能可以对冲CPI，往往是房地产置业投资的主要功能。CPI对房价的影响是宏观因素中最大的。
如果对这两个外部因素的作用有充分的认识，对近来的房地产市场“不差钱行情”就不难理解。当前银行体系的流动性过剩压力仍旧较大，信贷扩张压力也较大。流动性过剩的结果之一是CPI上升。房地产虽然没有列入振兴计划，但拉动内需必然要靠不断出台拉动住房需求的政策。对第二套房贷放松之后，改善性需求购房者的负担大幅减轻。近期一些地方的楼盘出现排队抢购的现象，成交量逐步放大，房价反弹，具有充足的外部因素支持。

房地产发展模式需要创新
在市场经济中，价格是最普遍、最广泛应用、最有效率的一种分配方式。
房价高，可以发挥集约土地功能，房价低，可以发挥消化空置量的功能。市场经济的意义就在于能够找到价格的平衡点，找到当前房价最应该发挥的功能。房价高低没有绝对的好坏之分，但价格管制的思维方式在社会中很有市场。一方面是经济危机中对房价下跌的忧虑，另一方面是对房价收入比过高的担忧。
在经济危机中，房价暴涨暴跌并不常见，而且恢复很快。受东南亚经济危机影响最深的泰国，当时短期房价跌幅较大，但3年后就恢复到之前的水平。此次金融危机中美国的大部分城市房价跌幅也是在30%左右。一些学者在研究房地产泡沫时，往往选择几个最特殊的例子来研究，如日本和香港，对大部分发生经济危机的国家房地产市场相对稳定的状况视而不见。房地产在经济危机中一般起到的是载体的作用，是金融系统出现的问题反映在房地产市场上，价格管制也没有必要。
在我国有一个很有参考价值的房价跌幅底线，银行的首付为三成，在房价跌幅没有超过30%之前，不会出现违约的现象。只有银行等金融系统出现问题的情况下，才有价格管制的必要。事实上，房地产市场很难有这样大的调整。
房价收入比过高，反映了一部分群体的住房困难难以在短期内通过市场途径来解决。房价高具有中国特殊的家庭结构、收入分配方式等客观原因，可通过住房保障、减税贴息等措施逐渐解决。但限价管制来解决房价收入比的作用是非常有限的。限价管制有两种方式，一是直接定价、限价。前两年一些地方推出了限价房，其价格比正常的市场价格要低。但若没有明确受益群体，就会滋生腐败。如果廉租房、经济适用房这些真正让弱势群体得益的政策贯彻不好，限价房很快就会结束历史使命。二是政府采取强制限价政策，短期内是有效的，但是从长期看必将导致报复性反弹。总而言之，价格管制能改变过程，但是改变不了结果，所有商品都逃脱不了这个规律。
房地产市场调整不能单纯指望几条救市政策。一方面，救市政策要积累到一定程度，才会产生作用；另一方面，房地产容易受外部因素影响，决定了国内外经济条件扭转，房市才会回暖。如果救房市，开发商和炒房团今后的胆子会越来越大，后果很严重。即使到了非救不可的地步，也一定要分析市场为什么低迷。经济步入萧条周期，表面上是恐慌蔓延，实质上是经济发展模式遇到瓶颈。救市的办法一是消除瓶颈，继续延用旧的发展模式，二是创新发展模式。一般经济周期在没有找到新的发展模式之前，很难发生反转。现在看来或将放松二套房贷，沿用旧的发展模式。
当然，房市调整并不是说不能买房，有购房需求的还是要趁早动手。房市调整，并没有改变长期供不应求的局面，甚至短期也没有改变。