高层次外资房企的进入，对于提升我国房地产业的发展水平与管理水平有很好的借鉴作用。但外资所特有的强流动性和投机性也使得它成为影响我国房地产市场稳定的潜在威胁。如果能够通过政策的正确引导，把热钱变为长线投资，外资就能有力地促进我国房地产业的发展

把地产外资变“热”为宝

复旦大学管理学院副教授、瑞典乌普萨拉大学房地产与城市研究所研究员

近来，外资投资内地楼市的政策有放松趋势。按照国务院规定：自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，将与内资企业在缴纳房产税方面享受“无区别待遇”。在楼市低迷的时候，不少地方政府希望能依靠外资带动楼市的复苏。这样，外资与房地产的关系又一次成为人们关注的焦点。

外资风向变迁
房地产开发投资实际是外资最早涉足的领域之一。上世纪90年代初，许多来自港台和新加坡的外资就已经开始进入内地的房地产开发市场，在旧城改造方面发挥了重要作用。但自1994年以来，内地治理整顿房地产市场，导致市场趋冷，加上1997年的“亚洲金融风暴”，致使中国房地产业的外资利用率逐年大幅降低。
进入21世纪后，特别是中国加入WTO后，房地产市场对外资日益开放，外资企业对中国房地产市场发展的影响有复苏趋势。2007年房地产开发投资利用外资金额超过1997年的水平，达到创历史纪录的641亿元。
当前外资在中国房地产开发资金的分布有两个突出特点：
其一，地区分布很不均衡。外资投资高度集中在沿海地区，中西部地区除了四川几乎没有涉及。以2007年为例，各省区在房地产开发中利用外资最多的是江苏省，达到104亿元，几乎占到了全国房地产业利用外资数的1/6。其次分别是辽宁、广东、上海、四川等省份。青海、甘肃、宁夏、新疆4个西部省份的房地产业利用外资数为零。大多数中西部地区省份在房地产业利用外资数还不到2亿元。
其二，总量不高，但不同领域差别很大。尽管目前参与中国房地产行业的外资在房地产市场全部资金中所占比重并不高，但通过直接投资和提供融资的方式，外资已经全面进入中国房地产设计、施工、开发、经营、中介服务和融资等各个环节。现在国内高端的物业租售、管理等方面的一流中介几乎都是外资把持，如仲量联行、戴德梁行等。
从消费角度来看， 2001年内外销房并轨后，境外购房者在内地住宅市场上十分活跃。但自2003年国内各主要城市房价开始飙升起，为遏制房价出现非理性上涨，政府对外资在内地投资楼市作出了诸多限制性规定，“外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元，注册资本金不得低于投资总额的50%”。另外对外国组织和个人购房规定，“在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。”这是2001年内外销商品房并轨之后，国内首次对外资进入内地楼市进行限制。这种限制直至近期房市开始下滑后，才有所放松。

可怕的热钱
高层次外资房地产企业的进入，对于提升内地房地产业的发展水平与管理水平都有很好的借鉴作用。但外资对于中国房地产市场潜在的负面影响也同样不可忽视。
首先，境外购买力的过度流入对推高内地城市房价起了推波助澜的作用。中国的房地产市场整体上尚处于新兴起步阶段，再加上我国人多地少的国情，城市住房的供需矛盾一直特别突出。如果境外购买力再不受限制地进入，特别是进入豪华别墅等高档房地产市场，必然加剧国内住宅市场供求结构失衡，从而进一步推高房价。
其次，外资在房地产领域的过度流入与流出加大了我国金融体系的风险。我国外汇储备近年来快速增长，已经造成国际收支严重不平衡，更因为外汇占款导致人民币投放大量基础货币，给货币供给的控制造成很大压力。大量外资流入到被认为容易增值的房地产领域，更加剧了人民币升值压力和国际收支失衡。
第三，外资在房地产领域的流动性较大，容易造成房地产市场的不稳定。当前在国际经济形势急速恶化、国内宏观经济存在多种不确定因素情况下，外资对房地产的投资更具有投机性。20世纪80年代末的日本房地产泡沫破灭、1997年金融危机中东亚经济体房地产泡沫破灭的惨痛教训都足以警惕我们：外资入市负面影响巨大。
图1显示了2007年以来估算的外资流动情况与房地产价格的走势。研究发现，两者表现了非常高的相关性，近期在金融危机等因素影响下一致大幅回落。

正确引导，变“热”为宝
进入房地产领域的热钱固然可怕，但如果能够通过政策的正确引导，把热钱变为长线投资，对我国的房地产市场的健康发展就会发挥积极的作用。
其一，鼓励外资重点关注二三线城市与内陆城市的房地产市场，积极参加这些城市的旧城改造，提升当地房地产业发展的质量和管理水平，尤其是房地产中介服务业的成长。
其二，在外资投资物业类型上，应重点关注多元化。鼓励外资进入行业由直接开发和代理服务向物业收购、土地收购扩散，并涵盖到物业管理、租赁经营、建筑设计等产业链，从纵向拓展入手，提升我国房地产行业的整体实力。
其三，拓展外资进入渠道和国内房地产企业境外融资方式。外资通过单一的直接投资和境外贷款融资形式已经不能满足新时期中国房地产业的发展需求。同时也会加重国内金融体系为房地产开发提供融资负担的隐忧。未来可以考虑通过境外发行REITs、RMBs等多种形式的融资方式来吸引外资进入内地房地产市场，大力支持中国房地产企业到国外和境外IPO融资，化解国内银行在房地产开发上的融资压力和风险。
其四，加强国内房地产企业与外资的直接合作。在直接引进外资的同时，注重加强外资与国内企业的合作，把外资的积极影响纳入到产业的实体经营中来，通过这种直接参与的合作，从企业入手吸收国外在房地产土地开发、设计规划、项目组织、多元融资、环保建筑、物业维护、企业经营等多方面的成功经验，从而真正达到提升国内房地产产业整体水平的目的，促进行业健康发展。