“地产”与“指数”的结合极具挑战性。在当前市场“指数”众多的情况下，中国地产指数系统力求打造一个权威的地产指数发布平台。借此整合该领域的众多切入点，以数字的形式帮助关注这一领域的各界人士观察、分析目前地产市场所折射的各种现象，预测市场的趋势。                       ——编者

　　对区域土地资源开发利用状况进行评估与分析，对各地地产价格指标进行综合比较，对百姓居住满意度方面的信息进行整理分析，是唐楷调查中国地产指数研究小组编制中国地产指数系统的主要目的。中国地产指数系统以建立基于地产的指标体系为使命，试图从结构上对房地产业的指数系统进行完善。

　　通过整合土地价格信息、土地供求信息、土地利用信息以及土地投资评估信息，定期发布地产指数，为每个关注地产业的人提供一个“滤镜”，使其能借此透视目前地产市场的发展状态与运行趋势。

中国地产指数产生过程

   从中国地产指数的策划、指标测试到数据采集、模型检验，历时半年多。编制的过程中，中国地产指数始终关注着几个主导发展变化的核心角色：土地、开发商、政府。

　　系统开发

　　2007年2月份，唐楷调查成立中国地产指数研究小组，由对房地产行业有专门研究的研究员与有专业统计学背景的分析师组成。在对国内外各种房地产指数模型进行综合评估后，结合我国地产市场的特殊情况，经过一个多月的不断测试与修改，研究小组提出了地产指数系统的初步框架。随后，广泛征求了部分专家学者、业内人士及政府官员的意见，在此基础上，研究小组对理论框架进行了多次修改和调整。

　　监测样本选取

　　根据配额抽样的原则，在第一阶段，研究小组计划选取有地域代表性的六个特大城市作为监测样本。它们分布在中国的东部、中部、西部，以保证样本分配地理位置的均匀。研究人员计划通过监测这些区域龙头城市的地产市场运行情况，来把握整个地区地产市场的发展动向。

　　数据采取

　　根据地产指数系统的数据要求，研究小组采取两种方法来采集数据：一是数据监测；二是抽样问卷调查。研究小组在选取的城市中设立数据采集处，派出专业人员全面收集土地交易信息，包括土地的交易价格、土地级别、规划用途、区位、交通以及其他商业配套设施等影响土地价格因素的指标，并纳入地产指数数据库；同时对各地的宏观经济状况、实时土地政策以及地产投资信息进行综合评估。

　　另一方面，研究小组会定期对样本城市进行抽样调查，调查对象分为房地产业从业人员、普通消费者两大部分。对房地产业从业人员，关注点在于企业运营、投资意向、投资信心等方面；对普通消费者，计划采取随机拦截访问的形式，探询消费者的购房意向、市场期望以及房地产满意度等。

中国地产指数系统构成

　　中国地产指数系统由“土地价格指数”、“土地供求指数”、“土地投资风险指数”、“土地集约利用指数”、“地产和谐指数”五个指数组成。

　　土地价格指数

　　价格是反映土地市场的供求关系以及景气状况的基础指标，价格指数主要是通过指数形式反映土地价格的变迁，是目前市场上出现最多的一种指数。针对不同类型地产从业人员的需求，研究小组将土地价格指数分成两套指数：一是运用拉氏指数法编制的分城市土地价格指数，二是运用特征价格理论编制的土地特征价格指数。

　　目前存在的土地价格指数主要是分城市土地价格指数，特征价格指数虽然在房产价格指数上已有运用，但运用于土地价格指数上尚属首次。研究小组在掌握了大量的土地交易价格数据和特征项数据后，将土地价格拆分为土地级别、规划用途、区位、交通、附属要求、配套设施等指标，建立起回归模型。

　　土地供求指数

　　土地供应已经成为政府部门调节房地产行业的重要杠杆，如何根据经济发展状况与房地产需求合理地分配土地，是促进房地产行业健康发展的关键所在。土地供应指数通过数学模型计算出影响土地需求的函数，与政府当年的土地供应量作对比，从而估算出分用途的土地的市场饱和度。

　　研究小组将土地划分为住宅、商业、工业三种用途，并分别计算出分用途的土地需求函数。住宅需求函数包括人口增长率、人均居住面积、人均收入、基尼系数、购房意愿、以及开发面积增长率等主要影响指标；商业用地需求函数主要由恩格尔系数、第三产业比重、商业服务网点平均覆盖率、人均收入、服务业增长速度、竣工面积等指标组成；工业用地由地均产值增长率、企业数量增长率、工业适应性、工资增长率等指标组成。

　　投资风险指数

　　投资风险由软成本、市场泡沫、发展环境三个部分组成。软成本用来评估地区的土地市场化程度以及市场空间开拓的弹性成本，具体包括行业准入便利度、合法用地的难易程度、土地信息披露服务、市场化程度等影响因素；市场泡沫通过收入与地产价格比、租房与房价比、资金流动率等指标反映地产市场的趋势与风险；发展环境则由一些硬性指标组成，包括新开企业数、本地大企业数量、倒闭企业数、经济增长率、经济犯罪率等具体数据。

　　土地集约利用指数

　　土地的可利用面积总是有限的，在我国人均耕地面积少，优质耕地少，耕地后备资源少的国情下，如果坚持粗放型的土地开发政策，城市化的进程将遭遇土地存量瓶颈。

　　因此，土地的集约利用势在必行。编制土地集约利用指数的目的，就是希望能够以指数的形式反映城市的土地利用效率，评估地方部门在土地集约利用方面的效果。土地集约利用指数由城镇人均建设用地面积、地均GDP、地均固定资产投入、城市综合容积率等指标组成。

　　地产和谐指数

　　地产与百姓的生活息息相关，城市规划、征地补偿、拆迁、房价等因素更是直接影响到百姓对于政府的满意度。在建设和谐社会的大背景下，研究小组特别推出地产和谐指数，旨在通过分析民意民情，从侧面协助政府的相关工作。

　　地产和谐指数主要包括居民满意度、人均公共用地面积、绿化率、冲突事件（媒体监测）、人均可居住面积、人均收入/房价（痛苦指数）等具体指标。

中国地产指数的编制方法

　　价格指数

　　①分城市地价指数编制方法

　　地产价格的编制方法是先将监测城市的住宅、商用和工业土地按土地级别划分15个等级（划分标准以国土资源部公布的数据为准），计算这些城市中每一等级土地的平均成交价格，最后以这15等级土地在该市的使用面积为权数求得加权平均价格，称为该市地产价格（后同此表达）。

　　价格指数是以基期这六城市地产价格的平均值为基值，基期指数定为1000点，属于定基指数；基期与权数在一定时段内固定，在市场结构有了较大变化时，调整基期与权数，并做出相应说明。

　　地产价格指数可以直观地反映各城市地产价格的变化趋势和幅度，同时能将不同城市的地产价格进行比较，从而发现城市的发展机会以及可能遭遇的风险。地产价格以及价格指数的编制是整个地产指数系统的基石和核心。

　　②特征价格指数编制方法

　　特征价格指数的编制方法是首先对土地各项特征变量分别对偏导数，取得各特征变量的隐形价格，也就是对土地总价格的影响程度。假定这种影响在一定时间内固定不变，那么在缺乏同质的土地的情况下，就可以以非同质土地为分析对象，从价格的总变动中逐项剔除各特征的隐形价格，最后得到只由供求关系引起的价格变动。

　　供求指数、投资风险指数、土地集约利用指数和地产和谐指数的编制方法

　　这四类指数编制原理与价格指数类似，均采用线性加权平均法。两者的区别在于线性加权过程中的权数确定方法，价格指数以各等级土地使用面积为权数，而供求指数、投资风险指数、土地集约利用指数和地产和谐指数以各指数下更细级别相关指标的重要性和影响力为权数进行计算。德尔菲赋权法和主成分分析法是主要采用的重要性权重确定方法。

　　德尔菲赋权法的主要思路是邀请多个专家对各指标的权重进行估值，并根据结果计算每个指标的平均权重估算值，然后计算每个专家相对于指标权数平均估算值的绝对偏差。对绝对偏差较大的专家，请他们重新考虑做出一组估计值，重新计算平均估计值。经过几轮反复，估计值偏差达到满意值，就可以得出最终的权重数。

　　主成分分析法以多个样本数据为基础，计算各指标的相关矩阵，通过指标贡献率的计算和数据处理后，用少数几个指标代表原来指标所包含的信息，同时在计算过程中能够通过贡献率确定各个指标的权重。此法的缺陷在于本次研究对象只有六个城市，可能造成由于样本量过小导致的权重数据不准确。故研究前期以德尔菲赋权法为主、主成分分析法为辅进行验证，随着样本数据的增加，逐步加大主成分分析法的影响。